גרסה יוקרתית למכירה למשקיעים — כולל אסטרטגיות, בדיקות, חוזים, ניהול, מיסוי, אקזיט והרחבות מקצועיות.
תודה שבחרת במדריך המלא להשקעות נדל״ן בגרמניה. מדריך זה נבנה מתוך ניסיון רב־שנים בשטח ומתוך היכרות עמוקה עם המשקיע הישראלי, הצרכים שלו והאתגרים הייחודיים בשוק הגרמני.
מטרת המדריך היא לתת לך יתרון תחרותי אמיתי — ידע, שיטה, בדיקות עומק, שבלונות, הבנת סיכונים והזדמנויות, וכלים שמאפשרים קבלת החלטות מקצועית ובטוחה.
אני מאחל לך הצלחה רבה במסע ההשקעות שלך.
— ניב רובין
המדריך המקיף ביותר למשקיע הישראלי — רכישה, מיסוי, ניהול, בדיקות, אסטרטגיה, אקזיט ופיתוח פורטפוליו. מבוסס על ניסיון רב־שנים בשוק הגרמני ובהשקעות בינלאומיות.
מדריך זה מאחד את כל פרקי הקורס, בגרסתם המלאה. לכל פרק יש תקציר קצר לקריאה מהירה, ומתחתיו ניתן לפתוח את ההרחבה המלאה.
בגרמניה קיים שוק נדל״ן יציב, מוסדר ומבוסס על רגולציה חזקה. מטרת הפרק היא לתת למשקיע תשתית להבנת ההבדלים המרכזיים בין שוק הנדל״ן בישראל לעומת גרמניה, ולהסביר למה משקיעים מכל העולם בוחרים בגרמניה כיעד להשקעה.
גרמניה מציגה צמיחה איטית אך יציבה, עם אוכלוסייה אורבנית הולכת וגדלה והעדפה ברורה למגורים בשכירות. מעל מחצית מהאוכלוסייה שוכרת דירות, מה שיוצר ביקוש ארוך טווח וקשיח למוצר נדל״ן איכותי.
מאפייני היציבות:
זהו הבסיס שמאפשר למשקיע לצפות לתשואה יציבה לאורך זמן, גם אם הצמיחה הכלכלית אינה מהירה כמו בארה״ב או בשווקים מתעוררים.
למשקיע: ישראל = פוטנציאל הון; גרמניה = יציבות ותשואה.
בגרמניה ניתן לרכוש נכס בלי להיות פיזית במדינה – זה מקובל ונפוץ. עם זאת, חייבים לעבוד עם:
השילוב הזה מאפשר השקעה בטוחה גם למשקיע שאינו מדבר גרמנית, כל עוד נבחרים הגורמים המקצועיים בצורה מחושבת.
חשוב להבין כמה מושגים יסודיים:
Makler – מתווך
עמלת המתווך קבועה בחוק ובמרבית הערים מתחלקת בין הקונה לבין המוכר.
Grundbuch – מרשם הקרקע
כל נכס רשום רשמית, אין כמעט מצבים של נכסים ללא רישום. זה מפחית סיכונים משפטיים ומשפר את הוודאות למשקיע.
Nebenkosten – עלויות נלוות
בגרמניה יש עלויות נוספות בעסקה, בדרך כלל בטווח של כ–10%–13% ממחיר הרכישה, הכוללות בין היתר:
משקיעים שמבקשים:
לרוב זהו משקיע שמבין שהמטרה אינה “להכפיל את הכסף”, אלא להחזיק נכס איכותי שמניב תשואה שוטפת של כ–3%–5% באופן עקבי, עם פוטנציאל לעליית ערך מתונה לאורך זמן.
בפרק 2 נצלול לתהליך קבלת ההחלטות לפני רכישה:
לכל נושא כזה ניתן יהיה להוסיף פרקי הרחבה נפרדים, כך שהמשקיע יוכל לבחור בין קריאה מהירה לבין העמקה.
פרק זה מעניק הבנה בסיסית על אופן בנייתו של השוק הגרמני: ערים, שכונות, דפוסי ביקושים, מגמות אוכלוסייה, וההבדלים הגדולים בין מזרח גרמניה למערב גרמניה. ההבנה הזו קריטית למשקיע כדי להימנע מטעויות ולבחור נכסים בעלי ביקוש יציב לאורך זמן.
בניגוד לישראל, שבה חלק גדול מהשוק מרוכז בגוש דן, בגרמניה אין “שוק אחד”. זו מדינה פדרלית, שבה כל עיר כמעט מתפקדת כיחידה כלכלית עצמאית, עם מאפיינים שונים של תעסוקה, רמות שכר, תחבורה, מוסדות אקדמיים וביקוש לדיור.
דוגמאות:
לכן, אין “תמונה כללית אחת” לשוק הגרמני. כל עיר – ואפילו כל שכונה – יכולה להתנהג באופן שונה. משקיע חייב ללמוד את העיר הספציפית שבה הוא פועל.
אחד ההבדלים החשובים ביותר שכל משקיע חייב להכיר הוא הפער ההיסטורי והכלכלי בין מערב גרמניה לבין מזרח גרמניה.
כלל אצבע: מזרח גרמניה יכול להתאים למשקיע מנוסה שמוכן להשקיע זמן במחקר השוק, אך אינו בהכרח מתאים כיעד ראשון למשקיע מתחיל שמחפש בעיקר יציבות.
דירה בגרמניה בדרך כלל אינה עולה בגלל “ספקולציה”, אלא בגלל ביקוש אמיתי לדיור. לכן, אחד המדדים החשובים ביותר למשקיע הוא הכיוון הדמוגרפי של העיר.
שאלות מרכזיות לבדיקה:
כלל זהב: אם האוכלוסייה גדלה לאורך זמן, יש סיכוי טוב שגם מחירי השכירות והערך ההוני של הנכס יעלו. אם האוכלוסייה קטנה – תשואה גבוהה על הנייר יכולה להסתיר סיכון ממשי לירידת ערך ולתקופות ריקון ארוכות.
מעל מחצית מהאוכלוסייה בגרמניה שוכרת דירות. תרבות הדיור בשכירות מושרשת, והרבה משפחות אינן רואות ברכישת דירה “חובה לחיים”, אלא בחירה אחת מתוך כמה אפשרויות.
המשמעות למשקיע:
השוק מותאם יותר לנדל״ן מניב – הכנסה שוטפת ושקטה – ופחות להשבחות מהירות ולסיבובי קנייה–מכירה קצרים, במיוחד עבור משקיעים זרים.
ערים עם אוניברסיטאות ומוסדות אקדמיים גדולים מהוות בדרך כלל בסיס יציב להשקעה:
עבור משקיע זר, ערים אוניברסיטאיות יכולות להיות נקודת פתיחה טובה, בהנחה שמנתחים נכון את השכונות, רמות המחירים והתחזית הדמוגרפית.
לפני בחירת עיר להשקעה, מומלץ לבחון את הנתונים הבאים:
אם לפחות ארבעה מתוך שישה מדדים הם חיוביים, סביר שמדובר בעיר ששווה בחינה נוספת ברמת השכונה והרחוב.
בפרק 3 נעמיק בתוך העיר עצמה ונעסוק בבחירת השכונה והנכס:
גם בפרק 3 נשמור על מבנה כפול – גרסת Quick View קצרה ומשלים של הרחבה מעמיקה – כך שכל משקיע יוכל לבחור את הרמה שמתאימה לו.
בחירת עיר היא רק השלב הראשון. בתוך כל עיר קיימות שכונות שונות מאוד זו מזו מבחינת ביקוש, איכות הבניינים, סוגי האוכלוסייה, צפי התפתחות ואף רמת סיכון. בפרק זה נלמד לזהות שכונה מתאימה להשקעה, להבין מה מעלה את ערך הבניין, ומהם סימני האזהרה שיש לשים לב אליהם לפני קבלת החלטה.
בפרק הקודם דיברנו על בחירת עיר ברמת המאקרו. כעת אנחנו מעמיקים ומנתחים את פיזור האוכלוסייה, היקף התעסוקה והתחבורה בתוך העיר עצמה, כדי להכין את הקרקע לבחירת השכונה והבניין.
לפני בחירת שכונה חשוב לבחון:
ערים גרמניות מחולקות לרוב לרבעים ברורים, ולכל רובע אופי, אוכלוסייה ודינמיקה כלכלית משלו. משקיע חייב להבין את המפה לפני צלילה לעסקה ספציפית.
המטרה של המשקיע היא לבחור שכונה שבה הביקוש לשכירות יציב גם בתקופות חלשות. לכן, צריך לחפש:
לדוגמה, בערים מסוימות בגרמניה יש רבעים שנחשבים "מגנט" לסטודנטים ואוכלוסייה צעירה, בעוד רבעים אחרים מתאימים יותר למשפחות או לגמלאים. ההבנה הזו מאפשרת להתאים את סוג הדירה לקהל היעד הצפוי.
ישנם שישה מדדים עיקריים המגדירים שכונה טובה להשקעה:
אם לפחות ארבעה מתוך שישה מדדים חיוביים, סביר שמדובר בשכונה עם בסיס טוב להשקעה, ושווה להמשיך לבדוק בה נכסים ספציפיים.
ניתן לחלק שכונות בגרמניה באופן גס לשלוש רמות עיקריות, כאשר כל רמה מתאימה לאסטרטגיית השקעה אחרת.
בגרמניה איכות הבניין משפיעה באופן ישיר על התשואה, איכות השוכרים ועל רמת ה“כאב ראש״ הניהולי. לכן, בחירת הבניין חשובה לא פחות מבחירת השכונה.
מאפיינים של בניין איכותי:
בניין בעייתי עלול לגרום לשוכרים לא יציבים, תקלות תכופות, עלויות תחזוקה גבוהות וירידה בערך הנכס בטווח הארוך.
בגרמניה ניהול הבניין נעשה במסגרת WEG-Verwaltung – גוף מקצועי שמנהל את רכוש הרכוש המשותף. זהו אחד המרכיבים החשובים ביותר לבדיקה לפני רכישה.
נקודות בדיקה עיקריות:
WEG חזקה ומתפקדת מפחיתה סיכונים למשקיע ומעלה את איכות החיים בבניין. WEG חלשה היא מקור פוטנציאלי לבעיות מתמשכות.
ישנם מספר סימנים שצריכים לגרום למשקיע לעצור ולבדוק פעמיים:
מנקודת מבט של משקיע זר, בניין איכותי הוא תנאי להצלחה לטווח הארוך. דירה קטנה בבניין טוב, במיקום סביר, יכולה להניב תשואה יציבה ולשמור על ערך לאורך שנים. לעומת זאת, דירה גדולה בבניין בעייתי תדרוש התעסקות רבה ותייצר סיכון גבוה יותר לנזק כלכלי.
אפשר לומר שבגרמניה “הבניין הוא 70% מהעסקה” – לכן חשוב להשקיע זמן בהבנת מצבו לפני החתימה.
בפרק זה למדנו כיצד לבחור עיר, שכונה ובניין, וכיצד לזהות סימני אזהרה חשובים. בפרק הבא נעבור לשלב המעשי של איתור נכסים:
גם בפרק 4 נשמור על מבנה של Quick View קצר לצד הרחבה מעמיקה, כך שהמשקיע יוכל לבחור את עומק הלמידה המתאים לו.
בפרק זה המשקיע לומד כיצד לאתר נכסים בצורה חכמה, לקרוא מודעות בגרמנית, להבין מה מסתתר בין השורות, ולסנן במהירות את מרבית המודעות שאינן רלוונטיות. המטרה היא לחסוך זמן, למנוע טעויות, ולהיכנס רק לנכסים שיש להם פוטנציאל אמיתי.
בגרמניה מרבית העסקאות למגורים מתפרסמות בפלטפורמות אינטרנטיות מרכזיות. המשקיע חייב להכיר אותן ולהשתמש בכלי החיפוש המתקדמים שלהן.
הפלטפורמות העיקריות הן:
מומלץ להגדיר התראות חיפוש (Suchauftrag) בכל פלטפורמה רלוונטית, כדי לקבל באופן שוטף נכסים חדשים העונים לקריטריונים שהוגדרו.
מודעות בגרמניה משתמשות במונחים קבועים שמעבירים מידע מהותי על מצב הנכס. חשוב להבין את השפה הזו, כי לעיתים מילה אחת מספרת יותר מכל הפסקה.
התמונות במודעה הן מקור מידע קריטי. לעיתים מה שלא כתוב בטקסט נחשף דרך המצלמה. חשוב לשים לב ל:
סימני אזהרה בתמונות:
משקיע מיומן אינו בוחן כל מודעה לעומק. הסינון המהיר מתבצע לפי ארבעה פרמטרים עיקריים, עוד לפני יצירת קשר עם המתווך:
אם אחד הפרמטרים נופל בצורה משמעותית, המודעה נפסלת בשלב מוקדם וחוסכת זמן יקר.
כלי המיפוי והמידע הציבורי מאפשרים למשקיע זר לבצע בדיקה ראשונית מקיפה מרחוק:
חצי שעה של בדיקה כזו יכולה לחסוך ביקורים מיותרים ולמנוע כניסה לאזורים בעייתיים.
משקיעים מתחילים נוטים ליצור קשר מוקדם מדי עם מתווכים, לפני שביצעו סינון בסיסי. זה מוביל לבזבוז זמן ולפעמים ללחץ מיותר לסגור עסקה.
הבדיקה הראשונית צריכה להתבצע באופן עצמאי, כדי:
לעיתים מחיר נמוך במיוחד יכול להיראות כהזדמנות, אך בפועל להסתיר בעיות מהותיות. סיבות אפשריות:
מודעה שנראית “טובה מדי” מחייבת בדיקה כפולה ולא התלהבות מיידית.
מודעה איכותית משדרת שקיפות ומקצועיות. מאפייניה:
מודעה שקופה בדרך כלל מעידה על מוכר והמתווך שעובדים בצורה מסודרת – בסיס טוב לעסקה יציבה.
לאחר שלמדנו כיצד לאתר נכסים ולבצע סינון ראשוני, בפרק 5 נעבור לשלב הבא בתהליך:
גם בפרק 5 נמשיך במבנה של גרסת Quick View לצד הרחבה מעמיקה, כדי לאפשר התאמה אישית לקצב ולסגנון הלמידה של המשקיע.
בגרמניה, בניגוד לישראל, עיקר הכסף בהשקעת נדל״ן מגיע מתשואה יציבה לטווח ארוך ולא מהשבחה מהירה. לכן המשקיע חייב לדעת לנתח מספרים לפני רכישת נכס: הכנסה ברוטו, נטו, הוצאות שוטפות, Hausgeld, מיסים ומקדמי סיכון.
בישראל, מרבית הדירות מניבות תשואה נמוכה יחסית (2%–3%), ורוב הרווח נובע מעליית ערך והשבחה. בגרמניה המצב שונה: עליית הערך מתונה, אך התשואה מהשכרה יציבה וצפויה יותר לאורך זמן, בין היתר בגלל יציבות כלכלית והגנות חזקות על שוכרים.
לכן הגישה הנכונה להשקעה בגרמניה דומה יותר לגישה אמריקאית: Cashflow חשוב לפחות כמו Appreciation.
כדי להבין את הרווח האמיתי מההשקעה, יש לחשב את התשואה בכמה שכבות ולא להסתפק במספר אחד.
זהו שכר הדירה הבסיסי שהשוכר משלם עבור הנכס – ה–Kaltmiete, ללא הוצאות נוספות (Nebenkosten).
מהכנסה זו יש להפחית את ההוצאות הקבועות שאינן מגולגלות לשוכר:
התוצאה היא ההכנסה נטו האמיתית שהנכס מייצר למשקיע בכל חודש ושנה.
תשואה נטו שנתית =
הכנסה נטו שנתית ÷ מחיר רכישה כולל Nebenkosten.
חשוב לזכור שמחיר הרכישה אינו רק המחיר שמופיע במודעה, אלא כולל גם את כל העלויות הנלוות (מס רכישה, נוטריון, רישום ועמלת תיווך אם קיימת).
משקיע זר שאינו תושב גרמניה משלם מס על הכנסות משכר דירה בגרמניה, אך לעיתים בשיעור נמוך יחסית, תלוי במבנה ההכנסות הכולל ובהסכמי מס בין המדינות. הסבר מלא על מיסוי יופיע בפרק ייעודי בקורס.
בגרמניה כל בניין מגורים מנוהל במסגרת WEG, וכל דירה משלמת באופן חודשי סכום שנקרא Hausgeld. סכום זה כולל בדרך כלל:
חשוב להבין שה–Hausgeld מתחלק לשני חלקים:
בחישוב התשואה, רק החלק שאינו מגולגל לשוכר מהווה הוצאה אמיתית של המשקיע.
נניח את הנתונים הבאים:
חישוב הכנסה נטו חודשית:
הכנסה ברוטו: 520€
פחות:
הכנסה נטו: 410€ לחודש
כלומר: 4,920€ לשנה.
חישוב תשואה נטו:
4,920€ ÷ 150,000€ = כ–3.28% תשואה נטו לשנה.
עבור שוק יציב כמו גרמניה, מדובר בתשואה טובה ומציאותית לדירה בבניין ובמיקום סבירים.
ערי פריים (Stuttgart, München, Hamburg ועוד):
ערים בינוניות חזקות (Hannover, Mannheim, Aachen, Leipzig ועוד):
ערים חלשות או בעלות סיכון גבוה יותר:
מעבר למחיר הדירה, ישנן עלויות נלוות לרכישה (Nebenkosten), שבדרך כלל מסתכמות בכ–10%–13% ממחיר הנכס:
כל אלה נכנסים לחישוב עלות ההשקעה האמיתית, ולא ניתן להתעלם מהם כאשר מחשבים תשואה.
משקיע שאינו מתגורר בקרבת הנכס זקוק לניהול מקצועי. בחישוב התשואה יש לכלול:
אלו עלויות קטנות יחסית, אך לאורך זמן הן משפיעות על התשואה נטו ולכן חייבות להיות בחישוב.
תשואה תזרימית (Cashflow) – ההכנסה משכר הדירה לאחר כל ההוצאות השוטפות. זו התשואה שמממנת את המשקיע בחודש–חודשו.
תשואה כוללת – כוללת גם את עליית הערך האפשרית של הנכס לאורך שנים. בגרמניה, בממוצע רב–שנתי, ניתן להניח עליית ערך מתונה של כ–1%–2% לשנה באזורים טובים.
משקיע חכם מתייחס לתזרים כאל קריטריון מרכזי, ורואה בעליית ערך בונוס ולא תנאי יחיד להצלחה.
לפני קבלת החלטה על רכישה, חשוב לבדוק:
כנכס מתאים למשקיע זר בגרמניה ניתן לראות כאשר:
לאחר הבנת ניתוח המספרים והתשואה, בפרק 6 נתקדם לשלב הביקור בנכס עצמו:
גם בפרק 6 נמשיך במבנה של Quick View לצד הרחבה מעמיקה, כדי לאפשר למשקיע לבחור את עומק הלמידה המתאים לו.
פרק זה עוסק במסגרת המיסוי החלה על משקיע ישראלי (או תושב חוץ) המחזיק נכס נדל״ן בגרמניה. נבין כיצד פועלת אמנת המס בין המדינות, כיצד מחושב המס על שכר דירה ורווח הון בגרמניה, ומה המשמעות מבחינת מיסוי בישראל.
לפי אמנת המס בין ישראל לגרמניה, הכנסות משכר דירה מנכס שנמצא בגרמניה ממוסות בראש ובראשונה בגרמניה. המשמעות: גם אם בעל הנכס מתגורר בישראל או במדינה אחרת, גרמניה היא המדינה שגובה את המס על ההכנסה הזו.
ישראל, מכוח האמנה, אינה גובה מס נוסף על הכנסה משכר דירה בגרמניה, כל עוד הכנסה זו דווחה ואוזנה במסגרת המיסוי הגרמני. בפועל, לרוב המיסוי היחיד על שכר הדירה מהנכס בגרמניה הוא המס בגרמניה עצמה.
בגרמניה המס מוטל על הרווח מההשכרה, ולא על ההכנסה הברוטו. כלומר:
הכנסה ברוטו
פחות הוצאות מוכרות
פחות פחת (Afa)
= הכנסה חייבת במס.
על ההכנסה החייבת במס חלות מדרגות המס הגרמניות (Einkommensteuer). עבור משקיע פרטי, מדרגות המס נעות באופן כללי בין 0% להכנסות נמוכות ועד כ–42% להכנסות גבוהות מאוד, אך הכנסה מהשכרה לבדה לרוב אינה מגיעה לטווחים הגבוהים, ובפועל שיעור המס האפקטיבי על שכר הדירה בלבד נע בדרך כלל בין 0% ל–20%.
אחד היתרונות הגדולים של מיסוי בגרמניה הוא שניתן לנכות כמעט כל הוצאה הקשורה בנכס:
השילוב של כל ההוצאות הללו עשוי להפחית בצורה משמעותית את ההכנסה החייבת במס, ובמקרים מסוימים אף להביא למצב שבו אין מס לתשלום על שכר הדירה.
בגרמניה מקובל לנכות פחת (Abschreibung – Afa) על מרכיב הבניין בנכס. שיעור הפחת הנפוץ הוא כ–2% לשנה למשך 50 שנה, על חלק ערך הבניין (לא הקרקע).
לדוגמה:
סכום זה מנוכה מהרווח לצורכי מס, מה שמפחית את ההכנסה החייבת ובכך גם את המס לתשלום.
בעת מכירת נכס בגרמניה, נכנס לתמונה מס רווחי הון (Spekulationssteuer), אם המכירה מתבצעת לפני תום תקופת החזקה מוגדרת.
זהו יתרון משמעותי למשקיע לטווח ארוך: החזקה מעל 10 שנים מאפשרת מימוש ללא מס רווחי הון בגרמניה.
משקיע המחזיק נכס בגרמניה נדרש בדרך כלל להגיש דו״ח מס שנתי (Einkommensteuererklärung), שבו מדווחים על הכנסות משכר דירה, הוצאות מוכרות ופחת.
הדו״ח כולל לרוב:
עלות רואה חשבון עבור משקיע המחזיק נכס אחד נעה בדרך כלל סביב 200–300€ לשנה, ומהווה אף היא הוצאה מוכרת לצורכי מס.
עבור תושב ישראל שמחזיק דירה בגרמניה, הכלל הבסיסי הוא:
המס על הכנסה משכר דירה בגרמניה משולם בגרמניה, וישראל אינה גובה מס נוסף על אותה הכנסה (בכפוף לאמנת המס ולדיווח תקין).
בפועל, במקרים רבים המשקיע הישראלי לא ישלם מס כפול, אלא רק את המס המחושב בגרמניה. יחד עם זאת, חשוב להתעדכן מעת לעת עם איש מקצוע (יועץ מס או רואה חשבון) לגבי חובת הדיווח בישראל, במיוחד אם יש הכנסות נוספות משמעותיות.
תושב חוץ ישראלי (מי שאינו נחשב עוד תושב מס בישראל) בדרך כלל לא חייב בישראל במס על הכנסות משכר דירה בנדל״ן בחו״ל.
נניח הסיטואציה הבאה:
הכנסה חייבת במס = 5,000€ – 2,000€ – 2,000€ = 1,000€.
אם שיעור המס השולי של המשקיע על סכום זה הוא 14%, המס השנתי יהיה: 140€ בלבד.
דוגמה זו ממחישה כיצד הוצאות מוכרות ופחת יכולים להקטין מאוד את המס בפועל.
בין הטעויות הנפוצות ניתן למצוא:
מערכת המס הגרמנית יכולה להיראות מורכבת, אך עבור משקיע נדל״ן פרטי היא מציעה מספר יתרונות חשובים:
לכן, עבור משקיע ישראלי שמבין את הכללים ופועל בצורה מסודרת, מיסוי בגרמניה אינו מכשול, אלא חלק מניהול השקעה חכם ושקוף.
לאחר שהבנו את עקרונות המיסוי בישראל ובגרמניה, בפרק 7 נעבור לשלב הבא בתהליך ההשקעה:
גם בפרק הבא נמשיך לשלב בין גרסת Quick View לבין הרחבה מעמיקה, כדי לאפשר לכל משקיע לבחור את רמת העומק המתאימה לו.
פרק זה מציג את תהליך רכישת נכס בגרמניה מהשלב שבו המשקיע מזהה נכס מתאים, דרך הבדיקות המקדימות, החתימה אצל הנוטריון, ועד לרישום הבעלות וקבלת המפתח. התהליך בגרמניה מובנה, מוסדר ומעניק שכבות הגנה משמעותיות לקונה.
לפני פנייה רשמית למתווך או לבעל הנכס, חשוב לבצע בדיקות מקדימות יסודיות, כדי לוודא שהנכס מתאים לאסטרטגיית ההשקעה ושהנתונים מספרים סיפור עקבי.
הבדיקות כוללות:
רק לאחר שהנתונים הראשוניים עומדים בקריטריונים, ניתן לשקול הגשת הצעת מחיר (Kaufangebot).
ביקור פיזי בדירה ובבניין הוא שלב מרכזי בתהליך. במהלך הביקור יש להתייחס לא רק לדירה עצמה, אלא גם לבניין ולסביבה המיידית.
בביקור מומלץ לבדוק:
רשמים מהביקור בשטח צריכים להשתלב עם ניתוח המספרים והתשואה, לפני קבלת החלטה סופית.
לאחר הביקור והבדיקות המקדימות, ניתן להגיש הצעת מחיר דרך המתווך. הצעה זו אינה מחייבת משפטית, אלא משמשת בסיס למשא ומתן מול המוכר.
אם המוכר מסכים לתנאים העיקריים, הצדדים עוברים לשלב הבא – קביעת פגישה אצל נוטריון (Notartermin), שבו ינוסח וייחתם החוזה הרשמי.
בגרמניה הנוטריון הוא הדמות המרכזית בעסקת נדל״ן. הוא מחויב לפעול כנציג ניטרלי של העסקה, ולא של אחד הצדדים בלבד.
בפגישת הנוטריון:
חשוב לדעת: החוזה מנוסח בגרמנית משפטית, ולעיתים כדאי להיעזר בתרגום מקצועי או בליווי מתווך מנוסה שמכיר את הנוסח הרגיל של חוזי רכישה בגרמניה.
חתימת החוזה אצל הנוטריון אינה מסיימת את העסקה. לאחריה מתחיל תהליך מוסדר של רישום ובדיקות:
לאחר שהנוטריון וגורמי הרישום מאשרים שכל התנאים התקיימו (תשלום מס רכישה, רישום הערת אזהרה, הסדרת שעבודים קיימים), הנוטריון שולח לקונה הודעה רשמית (Kaufpreisfälligkeitsmitteilung), שבה מצוין כי כעת ניתן להעביר את התשלום עבור הנכס.
בשלב זה הקונה מעביר את הסכום המלא לחשבון המוכר או לחשבון נאמנות כפי שנקבע בחוזה. רק לאחר שהתשלום אושר, ניתן להשלים את הרישום ולהעביר את הבעלות באופן מלא.
לאחר ביצוע התשלום, הנוטריון דואג להשלמת הרישום בטאבו (Grundbuch). בשלב זה נרשמת הבעלות החדשה על שם הקונה, וכל שעבודים או הערות שאינן חלק מהמבנה המוסכם של העסקה מוסרים.
רק עם רישום הבעלות ב–Grundbuch נחשבת ההעברה להשלמה משפטית מלאה, והקונה הופך באופן רשמי לבעלים של הדירה.
לאחר השלמת הרישום והתשלום, מתבצעת מסירה רשמית של הדירה:
משלב זה ואילך – הקונה הוא בעל הדירה לכל דבר ועניין, ומתחילות חובותיו כמשכיר כלפי השוכר (אם הדירה מושכרת).
העלויות הנלוות הן חלק בלתי נפרד ממחיר העסקה ויש לקחת אותן בחשבון:
בסך הכול, העלויות הנלוות עומדות לרוב על כ–10%–13% ממחיר הנכס, ויש להוסיף אותן לחישוב התשואה.
משקיעים זרים יכולים לקבל מימון בגרמניה רק בתנאים מסוימים ורק דרך חלק מהבנקים, תלוי בפרופיל האישי ובמבנה ההכנסות. אם מתקבל מימון, הנוטריון מוסיף לחוזה סעיפים הקשורים לרישום משכנתא (Grundschuld) בטאבו.
במקרה כזה, הבנק מעביר לנוטריון או למוכר את חלק המימון, והש restantes ממומנים מהון עצמי.
לאחר השלמת הרכישה, יש לבצע שני צעדים חשובים:
בשלב זה ההשקעה נכנסת ל“מצב שוטף” – הכנסות משכר דירה מול הוצאות ניהול, תחזוקה ומס.
| שלב | טווח זמן משוער | תיאור |
|---|---|---|
| איתור נכס ובדיקות ראשוניות | 1–2 שבועות | ניתוח נתונים, ביקור, בדיקת WEG ו–Hausgeld. |
| הצעת מחיר ומשא ומתן | מספר ימים עד כשבוע | הגשת הצעה, תגובה מהמוכר, סיכום מחיר ותנאים. |
| פגישת נוטריון וחתימת חוזה | כשבוע עד שבועיים | הכנת חוזה, קריאה והסבר, חתימה. |
| רישום הערת אזהרה ובדיקות | 1–3 שבועות | Auflassungsvormerkung, בדיקת שעבודים וחובות. |
| קבלת ותשלום מס רכישה | 1–3 שבועות | דרישת Grunderwerbsteuer ותשלום לרשות המס. |
| הודעת נוטריון על מועד תשלום הנכס | כשבועיים–ארבעה שבועות | אישור שכל התנאים התקיימו וניתן להעביר תשלום. |
| תשלום עבור הנכס | מספר ימים | העברה בנקאית בהתאם להנחיית הנוטריון. |
| רישום בעלות מלאה ב–Grundbuch | כשבועיים–שישה שבועות | השלמת הרישום על שם הקונה. |
| מסירת מפתח והעברת הנכס | מייד לאחר הרישום | קבלת מפתח, רישום מונים, עדכון חברת הניהול. |
בסך הכול, מרגע חתימת החוזה אצל הנוטריון ועד לרישום הבעלות המלאה, התהליך אורך בדרך כלל בין 6 ל–12 שבועות, תלוי ברשויות המקומיות ובקצב העבודה של הגורמים המעורבים.
במהלך תהליך הרכישה יש מספר טעויות שחוזרות על עצמן אצל משקיעים חסרי ניסיון:
תהליך רכישת נדל״ן בגרמניה מובנה ובנוי להגן על שני הצדדים, ובעיקר על הקונה. הבנה טובה של השלבים השונים, העלויות הנלוות והזמנים המשוערים מאפשרת למשקיע זר לבצע עסקה בטוחה ושקופה.
בפרק 8 נתקדם לנושא ניהול תיק השקעות נדל״ן בגרמניה: כיצד לתכנן צבירה של מספר נכסים, איך להציג נתונים לבנקים ולמשקיעים, ואיך לאזן בין תשואה, סיכון ונזילות בתיק השקעות נדל״ן גרמני.
פרק זה עוסק במבנה המימון בגרמניה, בדרישות הבנקים ובאפשרויות של משקיע תושב גרמניה לעומת משקיע זר. נדון כיצד בנקים חושבים, אילו נכסים הם מוכנים לממן, ומהן האסטרטגיות הריאליות לבניית פורטפוליו נדל״ן ממונף בגרמניה.
הבנקים בגרמניה פועלים בגישה שמרנית. המיקוד הוא ביציבות לאורך זמן ולא במקסום מינוף. השאלות המרכזיות מבחינתם הן:
ככל שהתשובות חיוביות יותר, כך גדלים הסיכוי למימון ולתנאים טובים. למשקיע זר ללא תושבות גרמנית, נקודת הפתיחה מורכבת יותר.
זוהי הקבוצה החזקה ביותר מבחינת הבנקים. למשקיע כזה יש סיכוי גבוה לקבל מימון בתנאים טובים:
עבור קבוצה זו, ביחס לרוב הבנקים:
זהו מצב ביניים, שבו למשקיע יש אולי חשבון בנק, הכנסות מסוימות או פעילות עסקית בגרמניה. במקרים כאלה:
המשכנתא הנפוצה ביותר. הלווה משלם תשלום חודשי קבוע הכולל חלק ריבית וחלק החזר קרן, כאשר עם הזמן חלק הקרן גדל וחלק הריבית קטן.
בגרמניה נהוג לקבוע מראש תקופת ריבית קבועה (Zinsbindung) ל–5, 10, 15 או 20 שנה ואף יותר. בתקופה זו הריבית לא משתנה, מה שמעניק יציבות גבוהה להחזר החודשי.
קיימים מסלולים של ריבית משתנה, אך הם פחות נפוצים למשקיעים פרטיים, במיוחד למשקיעים זרים, בשל רמת סיכון גבוהה יותר ואי וודאות לגבי החזרים עתידיים.
התהליך מול הבנק כולל בדרך כלל את השלבים הבאים:
הבנק בגרמניה אינו מסתמך רק על מחיר המודעה או על מחיר העסקה. הוא מבצע הערכת שווי פנימית, שמרנית, בהתבסס על:
ייתכן שהבנק יעריך נכס שנרכש ב–150,000€ בשווי לצורכי בטוחה של 120,000€ בלבד. המימון יחושב לפי הערכה זו, ולא לפי המחיר ששולם בפועל.
עבור מי שזכאי למימון, יש למערכת הגרמנית יתרונות משמעותיים:
מנגד, קיימים גם חסרונות שיש לקחת בחשבון:
משקיע שמתגורר בגרמניה ונהנה מהכנסה מקומית יכול לאמץ מספר אסטרטגיות:
באופן כללי, הבנקים חשדניים יותר כלפי:
נניח את הנתונים הבאים:
תשואה נטו על ההשקעה:
4,800€ ÷ 150,000€ = כ–3.2% לשנה.
אם ההחזר השנתי להלוואה (ריבית + קרן) דומה להכנסה נטו, התזרים החודשי עלול להיות מאוזן או מעט שלילי, אך התשואה על ההון העצמי (אם הנכס מתנהל טוב) עשויה להיות גבוהה בהרבה, במיוחד אם לוקחים בחשבון גם עליית ערך מתונה.
ההיגיון: המינוף מגדיל את התשואה על ההון העצמי, אך גם מגדיל את רגישות התזרים לתקלות או תקופות ריקון.
בין הטעויות הנפוצות:
מערכת המימון בגרמניה מתגמלת משקיעים יציבים, מסודרים וסבלניים. היא פחות מתאימה למהלכים ספקולטיביים מהירים, ויותר לבנייה הדרגתית של פורטפוליו איכותי לאורך זמן.
עבור תושב גרמניה, השילוב בין ריבית נמוכה, ריבית קבועה לטווח ארוך ונכסים מניבים יכול ליצור בסיס חזק לעצמאות כלכלית. עבור משקיע זר ללא תושבות, המשמעות היא בעיקר הסתמכות על הון עצמי גבוה יותר, תוך שימוש במימון כמנוע משני ולא כעיקרי.
בפרק הבא נעבור ממספרים לבני אדם – נעסוק בפסיכולוגיית המשקיע, בטעויות התנהגותיות נפוצות ובהבדל בין משקיע שמחזיק נכס אחד לבין משקיע שבונה לאורך זמן פורטפוליו נדל״ן גרמני יציב.
פרק זה עוסק בבדיקת מצב הדירה והבניין בגרמניה לפני רכישה. מטרתו לצמצם סיכונים, למנוע הפתעות של הוצאות כבדות, ולהבטיח שהנכס מתאים להשקעה ארוכת טווח מבחינת תחזוקה, שוכרים ויציבות כלכלית.
בדיקת מצב הנכס בגרמניה מתחלקת לשני חלקים משלימים:
רוב ההוצאות הגדולות בעתיד נובעות ממצבו של הבניין (גג, חזית, אינסטלציה מרכזית, חימום), ולכן חשוב לא פחות לבדוק את ה–WEG והניירת מאשר את קירות הדירה עצמה.
יש לשים לב במיוחד ל:
חלונות הם מרכיב קריטי באקלים הגרמני. חלונות PVC מודרניים חוסכים בחימום ושומרים על נוחות תרמית. חלונות עץ ישנים עלולים לגרום לאיבוד חום, חדירת קור ועיבוי מים על השמשות.
יש לבדוק את סוג מערכת החימום וגילה:
מומלץ לבקש נתונים על:
בבדיקת הצנרת חשוב לשים לב ל:
מערכת חשמל מודרנית בגרמניה כוללת לוח חשמל מסודר ומפסק פחת (FI-Schutzschalter). מערכת ישנה או לא מסודרת יכולה להיות יקרה לשדרוג.
נקודות עיקריות לבדיקה:
יש לבדוק האם הריצוף במצב טוב, האם נוצרים גלים או עיוותים (במיוחד בפרקט למינציה), והאם יש סדקים משמעותיים בקירות שיכולים להצביע על בעיות מבניות.
אם המטבח כלול בעסקה, יש לו ערך כלכלי ומשפיע על אטרקטיביות הדירה לשוכרים. מומלץ לבדוק:
כאשר רוכשים דירה מושכרת, למעשה “קונים” גם את השוכר. שוכר בעייתי יכול להפוך השקעה שקטה למקור להוצאות ועוגמת נפש.
חובה לבדוק:
שוכר יציב ומסודר הוא נכס חשוב למשקיע. שוכר בעייתי עלול להפוך גם נכס טוב למקור סיכון.
הבניין הוא המעטפת של הדירה, ובגרמניה חלק גדול מהעלויות העתידיות קשור למצבו. לכן חשוב לבחון היטב את מצבו בזמן ביקור בשטח.
גג ישן או חזית מתפוררת עלולים להצביע על שיפוץ עתידי יקר. מומלץ לברר:
ה–WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) היא קהילת בעלי הדירות בבניין, המנוהלת על ידי חברת ניהול (Hausverwaltung). איכות ה–WEG משפיעה מאוד על יציבות ההשקעה.
מסמכים חשובים לבדיקה:
מציג את ההוצאות בפועל בשנה החולפת: תחזוקה, חימום, ניקיון, ביטוחים ועוד. מאפשר להבין האם ההוצאות סבירות והאם יש חריגות.
מפרטת את ההוצאות המתוכננות לשנה הקרובה. כאן ניתן לראות האם צפויה עלייה בהוצאות, או עבודות מיוחדות שתייקרנה את ההחזקה.
זו הקרן שנצברת לצורך תיקונים ושיפוצים גדולים (גג, חזית, מעלית). רזרבות נמוכות בבניין גדול הן סימן אזהרה, שכן עלולות להוביל להחלטות על גביית תשלומים מיוחדים (Sonderumlage).
כאן ניתן למצוא את “המציאות” של הבניין. הפרוטוקולים חושפים:
מסמך זה מגדיר את חלוקת הבניין לחלקים פרטיים ומשותפים, את זכויות השימוש, ואת חלוקת ההשתתפות בהוצאות (Miteigentumsanteile). חשוב להבין היטב מה כלול ברכישה ומה חלקך בבניין.
ישנם מספר סימנים שחייבים לעורר תשומת לב מיוחדת:
מנגד, נכס “בריא” מציג בדרך כלל את המאפיינים הבאים:
נניח דירה בבניין משנות ה–90, עם המאפיינים הבאים:
סך הפרמטרים הללו מצביע על נכס שקט יחסית מבחינת תחזוקה, עם סיכון נמוך להוצאות בלתי צפויות בטווח הקצר–בינוני – מתאים למשקיע שמחפש יציבות.
בדיקה מקצועית של נכס בגרמניה חייבת לשלב בין ביקור פיזי יסודי בדירה ובבניין, לבין ניתוח מעמיק של מסמכי ה–WEG וה–Hausverwaltung. משקיע שמבצע בדיקה מלאה מפחית באופן משמעותי את הסיכון לטעויות יקרות ולהפתעות לא נעימות.
לאחר הבנת בדיקת הנכס, ניתן להמשיך לפרקי הקורס הבאים שעוסקים בניהול הנכס לאורך זמן, מניעת סיכונים ובניית אסטרטגיה כוללת לפורטפוליו נדל״ן בגרמניה.
פרק זה עוסק בדרך העבודה הנכונה עם מתווכים, חברות ניהול וספקים מקצועיים בגרמניה. הבנה של ההבדלים התרבותיים והמקצועיים בין גרמניה לישראל מאפשרת למשקיע לבנות מערכות יחסים טובות, לקבל הזדמנויות איכותיות ולהימנע מחיכוכים מיותרים.
כדי לעבוד נכון עם מתווכים וספקים בגרמניה, חשוב להבין תחילה את ההבדלים התרבותיים בצורה ברורה.
מתווך בגרמניה מצפה לראות קונה מסודר, שקט ורציני. הדרך שבה פונים אליו בפעם הראשונה יכולה להשפיע על היחס העתידי אליך.
שלום רב,
ראיתי את הדירה שפורסמה ברחוב ______ ואני מעוניין לקבוע ביקור.
אני מתגורר בגרמניה, רוכש להשקעה לטווח ארוך, ויש לי תקציב מאושר באזור המחיר המבוקש.
אני זמין לביקור בימים ______ בשעות ______.
תודה מראש,
ניב
במהלך ביקור דירה, המתווך בוחן לא רק את השאלות שאתה שואל, אלא גם את הגישה והאופן שבו אתה מתנהל. הדבר משפיע על הנכונות שלו להמליץ עליך כמועמד “טוב” למוכר.
משא ומתן בגרמניה מתנהל בצורה רגועה ואנליטית יותר מאשר בישראל. הנחות חדות במיוחד מתקבלות לעיתים רק כאשר יש סיבה ממשית.
בדרך כלל:
מומלץ להציג למתווך ולמוכר נימוקים מקצועיים להנחה המבוקשת: מצב הדירה, הצורך בשיפוץ, מצב הבניין, רזרבות נמוכות וכדומה.
בגרמניה, בעלי מקצוע וספקים פועלים במסגרת מסודרת של זמנים, חוזים והצעות מחיר. אין כמעט מקום ל”עכשיו קופץ אליך” או לשינויים ספונטניים ברגע האחרון.
אחד הנכסים החשובים ביותר למשקיע נדל״ן בגרמניה הוא רשימה איכותית של ספקים אמינים, שנבדקו לאורך זמן.
רשימה כזו יכולה לכלול:
עם הזמן ניתן לזהות מי מבין הספקים מדייק, מגיב מהר ושומר על סטנדרט עבודה גבוה, ולחזק את הקשרים איתם.
גרמניה מתבססת על אמון, יציבות והתנהגות עקבית. משקיע שמקפיד על כמה כללים פשוטים יכול ליהנות מיחסי עבודה מצוינים.
התוצאה לאורך זמן: מתווכים ישמחו לעבוד איתך, חברות ניהול יראו בך לקוח מועדף, וספקים יהיו זמינים יותר כאשר תזדקק להם.
בין הטעויות הנפוצות של משקיעים חדשים:
עבודה נכונה עם מתווכים וספקים בגרמניה מבוססת על שילוב של כבוד, מקצועיות, סדר וסבלנות. משקיע שמתנהל בצורה שקטה ומדויקת, משתמש בתיעוד כתוב ושומר על יחסים טובים עם אנשי מקצוע, בונה לעצמו רשת תמיכה חשובה שמלווה אותו לאורך שנים של השקעות.
בפרקים הבאים ניתן להעמיק בנושא ניהול הנכס, טיפול במקרי קצה, התרחבות לפורטפוליו של מספר דירות ושילוב בין השקעות נדל״ן בגרמניה לבין השקעות אחרות.
פתיחת חשבון בנק בגרמניה היא שלב חובה למשקיע נדל״ן, גם אם הוא מתגורר בגרמניה וגם אם הוא מגיע מישראל או ממדינה אחרת. ללא חשבון בנק מקומי קשה לנהל שכר דירה, לשלם לחברת הניהול, לבצע תשלומים לנוטריון, לקבל מימון ולבנות היסטוריה פיננסית מול בנקים גרמניים.
חשבון בנק מקומי הוא כלי עבודה בסיסי להשקעה בנדל״ן בגרמניה:
זהו החשבון הבסיסי שכל תושב או משקיע זקוק לו. באמצעותו מתבצעות פעולות יומיומיות: קבלת שכר דירה, תשלומים שוטפים, הוראות קבע ותשלומים לנוטריון וחברות ניהול.
חשבון עסקי משמש פעילות דרך חברה (למשל UG או GmbH). הוא מתאים למשקיעים שמחזיקים פורטפוליו גדול או בוחרים במבנה משפטי של חברה לצורך השקעה. חשבון זה מאפשר הפרדה ברורה בין כספי החברה לכספים פרטיים.
מי שרוצה לשלב השקעות בשוק ההון הגרמני (כגון קרנות ETF) יכול לפתוח חשבון השקעות (Depot). זה אינו חובה להשקעות נדל״ן, אך לעיתים מהווה חלק מאסטרטגיית השקעות כוללת.
מסמכים מדויקים משתנים מבנק לבנק, אך בדרך כלל נדרשים המסמכים הבאים לפתיחת חשבון ליחיד (לא חברה):
כדי לפתוח חשבון בנק בגרמניה יש לבצע זיהוי אישי בהתאם לחוקי הלבנת הון. קיימות שלוש שיטות עיקריות:
זיהוי באמצעות שיחת וידאו דרך אפליקציה או אתר הבנק. מציגים את הדרכון, עונים על מספר שאלות, ובסיום הזהות מאושרת. נפוץ בעיקר בבנקים דיגיטליים כמו DKB ו–N26.
זיהוי דרך הדואר הגרמני. הלקוח ניגש עם הדרכון לטופס שנשלח אליו או לקוד שניתן לו, פקיד הדואר מאמת את זהותו ומעביר את האישור לבנק.
בבנקים מסורתיים (כמו Sparkasse, Volksbank, Commerzbank) ניתן לפתוח חשבון בפגישה בסניף, שם מזדהים בפני פקיד הבנק עם הדרכון והמסמכים הנדרשים.
בתרחיש טיפוסי, למשקיע שמתגורר בגרמניה התהליך נראה כך:
משקיע ישראלי שאינו רשום כתושב בגרמניה יכול לעיתים לפתוח חשבון בנק, אך הדבר תלוי במדיניות הבנק. חלק מהבנקים דורשים נוכחות פיזית וכתובת בגרמניה, וחלקם פתוחים יותר ללקוחות מחו״ל.
בפועל:
בנקים דיגיטליים מציעים נוחות ומהירות, אך יש להם מגבלות בהקשר של מימון ונדל״ן. בנקים מסורתיים מציעים אפשרויות משכנתא ויחסים ארוכי טווח, אך דורשים לעיתים יותר מסמכים ונוכחות פיזית.
בפועל, ניתן להשתמש בבנק דיגיטלי לניהול שוטף ולבחור בנק מסורתי למטרות מימון והשקעות נדל״ן בקנה מידה גדול יותר.
בין הטעויות הנפוצות של משקיעים:
אחת השאלות המרכזיות של משקיע ישראלי היא: כיצד ניתן להציג כתובת בגרמניה לצורך פתיחת חשבון, גם אם הוא לא מתגורר שם בפועל. קיימים מספר פתרונות חוקיים ומקובלים:
משקיע יכול להשתמש בכתובת של מלווה מקומי או יועץ נדל״ן לצורך קבלת דואר (Zustelladresse). זוהי כתובת למשלוח מכתבים בלבד, ולא רישום רשמי כתושב. הבנק מקבל את הכתובת לצורך שליחת מסמכים וכרטיסים, אך אין בכך רישום בעירייה.
משקיע שמגיע לגרמניה למספר ימים יכול להשתמש בכתובת המלון או דירת ה–AIRBNB ככתובת זמנית לצורך פתיחת חשבון. חלק מהבנקים מקבלים כתובת זו לצורכי בנקאות, במיוחד כאשר המשקיע נוכח פיזית בסניף ומציג מסמכים מלאים.
פתרון יציב יותר הוא שכירת דירה או חדר לתקופה של חודש, קבלת חוזה שכירות והצגת החוזה לבנק ככתובת בגרמניה. גם אם המשקיע אינו נרשם כתושב בעירייה, עצם קיומו של חוזה שכירות מסייע לפתיחת חשבון.
קיימים משרדי עורכי דין, רואי חשבון וחברות שירותים בגרמניה המציעים כתובת עסקית רשמית (Business Address). שירות זה במיוחד מתאים למי שפותח חברה (UG / GmbH) ומשמש כתובת רשמית לחברה ולדואר עסקי. השירות כרוך בתשלום חודשי, אך מעניק כתובת יציבה ומוכרת.
אם למשקיע יש קרוב משפחה או חבר בגרמניה, ניתן להשתמש בכתובת שלהם לקבלת דואר מהבנק, באישורם. גם כאן מדובר ב–Zustelladresse ולא ברישום רשמי בעירייה.
משקיע שמגיע לגרמניה לפרק זמן ארוך יותר יכול לבצע רישום כתובת בעירייה (Anmeldung). לאחר הרישום הוא יקבל Meldebescheinigung ומספר מס (Steuer-ID), מה שמקל משמעותית על פתיחת חשבון בכל בנק. פתרון זה מתאים במיוחד למי שמתכנן פעילות רחבה יותר או מגורים בפועל בגרמניה.
מסלול אפשרי ויעיל יכול להיראות כך:
כך המשקיע יוצא מגרמניה עם חשבון בנק פעיל, ויכול להשתמש בו לרכישת נכס, קבלת שכר דירה ותשלום לחברת ניהול, כאשר אתה כמלווה יכול לסייע בניהול הדואר והמסמכים.
מלווה משקיעים שמכיר את הבנקים המקומיים ואת דרישותיהם יכול להציע ללקוח מישראל שירות בעל ערך רב:
פתיחת חשבון בנק בגרמניה היא צעד מרכזי ומשמעותי בהכנת התשתית להשקעות נדל״ן. התהליך אמנם בירוקרטי ומסודר, אך כאשר מבינים את השלבים, מסתבר שהוא פשוט וברור:
עבור משקיע שמקבל ליווי מתאים, פתיחת חשבון בנק הופכת מתהליך מאיים לתהליך ישיר וברור, ומהווה עוד שלב בדרך לבניית פורטפוליו נדל״ן בגרמניה.
פרק זה עוסק בניהול נכס נדל״ן בגרמניה כאשר בעל הנכס מתגורר בישראל (או מחוץ לגרמניה). ניהול נכון מרחוק מאפשר ליהנות מהכנסה פסיבית יציבה ללא צורך בנוכחות פיזית תדירה, תוך הסתמכות על מערכות הניהול המסודרות בגרמניה.
ניהול נכס בגרמניה מבחינת בעל הנכס מתחלק לשני חלקים עיקריים:
לעיתים שתי המערכות מופעלות על ידי אותה חברת ניהול, ולעיתים מדובר בשתי חברות שונות: אחת לבניין ואחת לשוכרים.
בגרמניה ניהול נכס בצורה מקצועית מחייב עבודה מסודרת, תיעוד וחוקיות מלאה. בעל נכס שנמצא בישראל אינו יכול לטפל בעצמו בתקלות, ביקורי דיירים או פניות מ–WEG.
חברת ניהול מקצועית דואגת ל:
כך המשקיע יכול להישאר בישראל ולהתמקד בהחלטות אסטרטגיות, בעוד שחברת הניהול מטפלת בתפעול היומיומי.
הקריטריונים העיקריים לבחירת חברת ניהול איכותית:
סימני אזהרה:
עלויות הניהול נחלקות לשני מרכיבים עיקריים: ניהול הבניין וניהול השוכר.
עלות ניהול השוכרים נעה בדרך כלל סביב:
בתמורה, חברת הניהול מטפלת בכל הקשור לשוכרים: הסכמי שכירות, גבייה, תקשורת, פתרון בעיות וטיפול בתקלות.
עלות ניהול הבניין כלולה ב–Hausgeld החודשי שאתה משלם כחלק מבעלי הדירות בבניין. מתוך ה–Hausgeld חלק מסוים משולם לחברת הניהול עבור שירותיה, לצד הוצאות נוספות כגון ניקיון, תחזוקה ושירותים משותפים.
בעל הנכס אינו נדרש להיות מעורב ביום–יום, אך יש מספר אחריות בסיסיות שהוא חייב לקחת על עצמו:
כאשר הכול מנוהל באופן מסודר, הזמן הכולל הנדרש ממך בשנה הוא לרוב מספר שעות בודדות.
כשהשוכר מדווח על תקלה (למשל נזילה, תקלה בחימום, בעיית חשמל), המהלך הרגיל הוא:
כל התהליך מתבצע מבלי שאתה, כבעל הנכס בישראל, צריך להיות מעורב פיזית. במקרה של תיקונים בהיקף גדול (שיפוץ, החלפת חלונות וכדומה), חברת הניהול תבקש את אישורך ותציג הצעות מחיר.
אם שוכר מפסיק לשלם או יוצר בעיות משמעותיות, קיימים בגרמניה מנגנונים משפטיים מסודרים:
לכל אורך התהליך, חברת הניהול מנהלת את המהלך מול השוכר והגורמים המשפטיים, ואתה מקבל עדכונים והחלטות שצריך לקבל מרחוק.
כמה צעדים פשוטים יכולים לסייע לך להיות רגוע לגבי מצב הנכס:
אין חובה חוקית לבקר בדירה באופן קבוע. עם זאת, מומלץ לבצע ביקור פיזי מדי פעם, במיוחד אם:
ביקור אחת ל–12 עד 24 חודשים, או שימוש באנשי מקצוע מקומיים ל–“ביקורת מצב” (לעיתים בעלות של 80–120€), יכול לתת לך ודאות גבוהה לגבי מצב הנכס.
כאשר הכול מתנהל בצורה תקינה, הזמן הדרוש לניהול הנכס מרחוק הוא נמוך יחסית:
טעויות שמומלץ להימנע מהן:
משקיעים רבים מעדיפים להיעזר בליווי נוסף מעבר לחברת הניהול, במיוחד כאשר הם אינם דוברים גרמנית ברמה גבוהה. שירות כזה יכול לכלול:
שירות ליווי כזה מוסיף שכבת ביטחון ונוחות למשקיע שיושב בישראל ורוצה לדעת שהנכס שלו בגרמניה מנוהל בצורה מקצועית ושקופה.
ניהול נכס בגרמניה מתוך ישראל אפשרי ואף יעיל, כל עוד שומרים על מספר עקרונות: עבודה עם חברת ניהול טובה, תיעוד מלא, קריאת דוחות ומיילים, וביצוע בדיקות תקופתיות לפי צורך. כך ניתן ליהנות מהכנסה פסיבית יציבה, עם מינימום התעסקות ומקסימום ביטחון.
זהו אחד הפרקים החשובים בקורס – הוא מציג את הטעויות הנפוצות ביותר של משקיעים זרים (ובמיוחד ישראלים) ומסביר כיצד להימנע מהן. בנוסף, הפרק מדגיש באופן ברור את היתרונות הקריטיים של שימוש בחברת ניהול מקומית ובמומחה מקומי.
ה-WEG הוא הבסיס לניהול הבניין. אם הוא חלש – העסקה חלשה.
תמונות בלבד הן מתכון להפתעות. תמיד נדרש ביקור פיזי או בודק מטעמך.
הנכס צריך להניב הכנסה – לא להיות יפה.
המתווך מייצג את המוכר, לא את המשקיע.
בגרמניה כל מכתב או מייל הוא מסמך מחייב מבחינה משפטית.
רזרבות נמוכות = תשלומים פתאומיים ויקרים.
דירות קטנות מושכות שוכרים זמניים ותחלופה גבוהה.
אי אפשר לנהל דירה בגרמניה מרחוק ללא גורם מקצועי מקומי.
ללא חברת ניהול, משקיע מישראל אינו יכול לתפעל נכס בגרמניה בצורה חוקית ויעילה.
מומחה מקומי מעניק שכבת הגנה נוספת מעבר לחברת הניהול:
מומחה מקומי הוא מנגנון קריטי להפחתת סיכון ולהשגת שקט נפשי למשקיע.
חוסר דיווח → קנסות, ריבית וחוב מס.
בגרמניה הכול פועל לפי חוקים, נהלים ודוקומנטציה – לא לפי גמישות.
שיפוץ זול או חברת ניהול זולה גורמים לנזקים עתידיים קשים.
החוזה הגרמני ארוך ומלא סעיפים – חובה להבין לפני חתימה.
מחיר נמוך מדי הוא לעיתים נורת אזהרה, לא הזדמנות.
שתי השכבות יחד מונעות כ-80% מהטעויות שהורסות עסקאות.
מי שמבין את הטעויות האלו נמנע מהפסדים, בונה השקעה טובה ונהנה מתשואה יציבה ובטוחה לאורך שנים.
פרק זה הוא “ארגז הכלים” של המשקיע. הוא מרכז שבלונות, ניסוחים מוכנים, מונחים מקצועיים ותבניות עבודה – בעברית ובגרמנית – המאפשרים ליישם בפועל את כל מה שנלמד בפרקי הקורס הקודמים, הן מול מתווכים, חברות ניהול, שוכרים, רואי חשבון ונוטריונים, והן בעת עבודה עם חוזים קריטיים.
שלום,
אשמח לקבל מידע נוסף על הנכס המפורסם:
– כתובת מלאה
– חלוקה פנימית
– מצב טכני
– מצב רזרבות WEG
– הדו״ח הכלכלי השנתי (Jahresabrechnung)
– תוכנית כלכלית (Wirtschaftsplan)
– האם יש שוכר וכמה הוא משלם
תודה רבה,
[שם]
Guten Tag,
ich bitte um weitere Informationen zur angebotenen Immobilie:
– Genaue Adresse
– Grundriss
– Technischer Zustand
– Rücklagenstand der WEG
– Jahresabrechnung
– Wirtschaftsplan
– Ist die Wohnung vermietet? Wenn ja, wie hoch ist die Miete?
Vielen Dank,
[Name]
שלום,
אבקש לקבל את המסמכים הבאים עבור הדירה:
– Jahresabrechnung האחרון
– Wirtschaftsplan
– פירוט רזרבות עדכני
– מידע על שיפוצים מתוכננים
תודה,
[שם]
Guten Tag,
ich bitte um folgende Unterlagen zur Wohnung:
– Aktuelle Jahresabrechnung
– Wirtschaftsplan
– Übersicht der Rücklagen
– Informationen zu geplanten Sanierungen
Mit freundlichen Grüßen,
[Name]
שלום,
קיבלתי את הודעתך.
חברת הניהול תיצור איתך קשר ותטפל בנושא בהקדם.
אנא פנה אליהם ישירות למקרים דחופים.
תודה,
[שם]
Guten Tag,
ich habe Ihre Nachricht erhalten.
Die Hausverwaltung wird sich bei Ihnen melden und das Anliegen bearbeiten.
Bitte wenden Sie sich bei dringenden Fällen direkt an die Verwaltung.
Vielen Dank,
[Name]
ניתן לבנות גיליון אקסל פשוט עם עמודות קבועות לחישוב מהיר של תשואה ברוטו ונטו בעסקת נדל״ן בגרמניה.
| עברית | גרמנית | הסבר קצר |
|---|---|---|
| רזרבות | Rücklagen | הכסף שנצבר בבניין לתיקונים ושיפוצים גדולים. |
| דו״ח שנתי | Jahresabrechnung | דו״ח הוצאות והכנסות של הבניין לשנה החולפת. |
| תוכנית כלכלית | Wirtschaftsplan | התקציב המתוכנן לשנה הקרובה. |
| ניהול בניין | Hausverwaltung | חברה שמטפלת בבניין כולו. |
| ניהול שוכרים | Mietverwaltung | חברה שמטפלת בשוכרים ובחוזי שכירות. |
| תשלום מיוחד | Sonderumlage | גבייה חד־פעמית מבעלי הדירות לצורך שיפוץ או תיקון גדול. |
| מצב טכני | technischer Zustand | מצבו הפיזי של המבנה או הדירה. |
| פינוי | Räumung | תהליך פינוי שוכר שלא עומד בהתחייבויות. |
שלום,
אבקש להזמין בעל מקצוע לטיפול בבעיה הבאה בדירה:
[תיאור קצר של הבעיה]
אנא עדכנו אותי לאחר קבלת הצעת המחיר והערכת לוחות הזמנים לתיקון.
תודה,
[שם]
Guten Tag,
bitte beauftragen Sie einen Handwerker zur Prüfung des folgenden Problems in der Wohnung:
[Kurzbeschreibung]
Bitte informieren Sie mich nach Erhalt des Kostenvoranschlags und der voraussichtlichen Termine.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name]
שלום,
מצ״ב מסמכים לצורך הכנת דוח המס לשנה:
– פירוט הכנסות משכר דירה
– חשבוניות תיקונים ושיפוצים
– דוחות WEG (Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan)
– עלויות ניהול
– ריביות משכנתא (אם קיימות)
במידה ונדרש מסמך נוסף – אנא עדכנו אותי.
תודה,
[שם]
Guten Tag,
anbei übersende ich Ihnen die Unterlagen für die Steuererklärung:
– Übersicht der Mieteinnahmen
– Handwerker- und Sanierungsrechnungen
– WEG-Unterlagen (Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan)
– Verwaltungskosten
– Darlehenszinsen (falls vorhanden)
Bitte informieren Sie mich, falls weitere Unterlagen benötigt werden.
Vielen Dank,
[Name]
בגרמניה חוזה כתוב הוא הבסיס לכל פעולה משפטית. מה שלא כתוב – לא קיים, ומה שכתוב – מחייב. משקיע זר חייב להכיר לפחות את העקרונות הבסיסיים של ארבעה סוגי חוזים מרכזיים:
רכישת נדל״ן בגרמניה מתבצעת תמיד דרך נוטריון. הנוטריון נחשב גורם ניטרלי ואינו מייצג את המוכר או את הקונה, אלא את החוק.
נקודות חשובות לבדיקה לפני חתימה:
אבקש להכניס לחוזה את הסעיף הבא:
“מסירת הנכס תתבצע ללא חובות WEG פתוחים, ללא חובות לספקי שירות וללא התחייבויות עתידיות שאינן מופיעות במפורש במסמכי ה–WEG או בחוזה הרכישה.”
Ich bitte um die Aufnahme folgender Klausel in den Kaufvertrag:
„Die Übergabe der Immobilie erfolgt frei von offenen WEG-Schulden, offenen Versorgerrechnungen sowie zukünftigen Verpflichtungen, die nicht ausdrücklich in den WEG-Unterlagen oder im Kaufvertrag ausgewiesen sind.“
חוזי שכירות בגרמניה ארוכים ומפורטים, ולעיתים מכילים סעיפים רבים בעלי משמעות משפטית משמעותית. חשוב להבין לפחות את המבנה הכללי:
שלום,
אנא אשר/י שהבנת את תנאי החוזה:
– גובה שכר הדירה החודשי
– גובה הערבות (Kaution)
– תשלומי Nebenkosten
– חובת ביטוח אחריות מצדך
– אחריות לתיקונים קטנים בהתאם לחוזה
לאחר אישורך, נשלח את החוזה לחתימה דיגיטלית.
תודה,
[שם]
Guten Tag,
bitte bestätigen Sie, dass Sie die Vertragsbedingungen verstanden haben:
– Höhe der monatlichen Miete
– Höhe der Kaution
– Nebenkostenregelung
– Ihre Pflicht zur Haftpflichtversicherung
– Regelung zu Kleinreparaturen gemäß Vertrag
Nach Ihrer Bestätigung senden wir den Mietvertrag zur digitalen Unterzeichnung zu.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name]
זהו אחד החוזים החשובים ביותר למשקיע מישראל. הוא מגדיר מה חברת הניהול עושה, באחריות מי מתקבלות החלטות, ואיפה עובר קו האישור שלך.
סעיפים שחשוב להכניס או לוודא:
אבקש להוסיף לחוזה הניהול את הסעיף הבא:
“כל תיקון בסכום העולה על 250€ יחייב אישור מראש ובכתב מבעל הנכס.”
Ich bitte um folgende Ergänzung im Verwaltervertrag:
„Alle Reparaturen über 250€ bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Eigentümers.“
מומחה מקומי, שמכיר גם את השפה וגם את הפרקטיקה, יכול לעבור יחד איתך על חוזים חשובים, להצביע על סעיפים בעייתיים ולהציע ניסוחים מאזנים. בכך הוא חוסך טעויות יקרות ומקטין את הסיכון המשפטי שלך כמשקיע זר.
החלטות אסיפת בעלי הדירות (Eigentümerversammlung) מחייבות את כל בעלי הדירות, גם אם לא נכחו בישיבה. לכן חשוב לקרוא את הפרוטוקולים ולהבין את ההחלטות:
שלום,
בהמשך לפניות קודמות, זוהי אזהרה רשמית בגין הפרת תנאי חוזה השכירות.
במידה והמצב לא יתוקן באופן מיידי, יינקטו צעדים משפטיים נוספים.
בברכה,
[שם]
Guten Tag,
hiermit erhalten Sie eine offizielle Abmahnung wegen eines Verstoßes gegen den Mietvertrag.
Sollte der Zustand nicht umgehend behoben werden, werden weitere rechtliche Schritte eingeleitet.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name]
שלום,
אבקש הבהרה לגבי הסעיף/החיוב הבא בדוח/בחוזה:
[תיאור]
אנא שלחו פירוט מלא והסבר קצר.
תודה,
[שם]
Guten Tag,
ich bitte um eine Klarstellung zum folgenden Punkt im Bericht / Vertrag:
[Beschreibung]
Bitte senden Sie mir eine vollständige Erläuterung.
Mit freundlichen Grüßen,
[Name]
| עברית | גרמנית | משמעות |
|---|---|---|
| כפי שנצפה | wie besichtigt | הנכס נמכר כפי שראית אותו – ללא אחריות נוספת למצבו. |
| אחריות תיקונים | Gewährleistung | אחריות למומים וליקויים – במבנים ישנים לרוב מוגבלת מאוד. |
| תשלום מיוחד | Sonderumlage | גבייה חד–פעמית מבעלי הדירות עבור פרויקט או תיקון ספציפי. |
| זכות שימוש | Nutzungsrecht | הגדרה מי רשאי להשתמש בשטח מסוים. |
| מצב הבניין | baulicher Zustand | המצב הפיזי–מבני של הבניין. |
פרק זה מרכז כלים פרקטיים, שבלונות וניסוחים שמאפשרים למשקיע לפעול בגרמניה בצורה בוגרת, מסודרת ובטוחה יותר – גם כאשר השפה והתרבות שונות. שימוש נכון בשבלונות אלו, יחד עם ליווי מקצועי בעת הצורך, מקטין טעויות, חוסך זמן וכסף, ומעניק ביטחון בניהול ההשקעה לטווח ארוך.
פרק זה מחבר את כל מרכיבי הקורס לכדי אסטרטגיית על ברורה ויישומית: כיצד להגדיר אסטרטגיית השקעה, איך לבנות מסנן עסקאות, איך להקים מערכת למציאת עסקאות, ואיך לזהות עסקאות מעניינות במיוחד – לא רק "עוד דירה", אלא השקעות שמייצרות ערך ותשואה גבוהה.
אסטרטגיית השקעה טובה עונה על ארבעה קריטריונים:
לא משנים כיוון כל שבוע. עובדים לפי שיטה קבועה, גם כאשר השוק "חם" או "קר".
ההחלטות נשענות על מספרים: תשואה ברוטו ונטו, רזרבות, מצב WEG, ביקוש לשכירות, מצב הבניין – ולא על תחושות בלבד.
למשקיע ישראלי יש יתרונות ברורים:
כדי לבנות אסטרטגיה, המשקיע צריך לענות לעצמו על השאלות הבאות:
מרבית העסקאות אינן מתאימות. לכן חשוב לבנות מסנן שמפסל חלק גדול מהן כבר בשלב הראשוני, כדי להשקיע זמן רק בעסקאות בעלות פוטנציאל טוב.
דוגמה למסנן אפשרי:
במקום לחפש "עסקה אחת" ולהתעייף, בונים מערכת קבועה שמזרימה עסקאות כל הזמן. כך ניתן לבחור בנחת את העסקאות הטובות ביותר.
המקורות האפשריים לעסקאות:
עסקה "רגילה" יכולה להיות טובה, אך לעיתים יש עסקאות עם פוטנציאל מיוחד:
לאחר שהעסקה עוברת את מסנן הסינון הראשוני, מבצעים ניתוח כלכלי קצר כדי לבדוק אם כדאי להשקיע בבדיקות מעמיקות יותר.
שלבים אפשריים בניתוח מהיר:
המטרה אינה "לקנות כל דבר", אלא לבחור עסקאות טובות מתוך זרם קבוע של אפשרויות. משקיע עקבי יכול להגיע למספר עסקאות איכותיות בשנה באמצעות:
למשקיע ישראלי יש מספר יתרונות יחסים:
השוק הגרמני שמרני, אך מי שמכיר היטב את מנגנוני הניהול, ה–WEG, השוכרים והחוזים – יכול להפוך חלק מהסיכונים להזדמנויות מחושבות.
הדרך המעשית למשקיע לאחר הקורס יכולה להיראות כך:
השקעות נדל״ן בגרמניה אינן מבוססות על מזל, אלא על שיטת עבודה מסודרת, שימוש נכון בנתונים ועבודה עם אנשי מקצוע מקומיים. משקיע שמיישם את העקרונות מהקורס, בונה לעצמו מערך השקעות יציב, שקוף ורווחי לאורך שנים – עם מינימום הפתעות ומקסימום שליטה.
פרק זה מוקדש לאסטרטגיית יציאה (אקזיט) ולהגדלת פורטפוליו הנדל״ן בגרמניה. הוא מסביר כיצד משקיע יכול לדעת מתי למכור, איך למכור נכון, איך למחזר הון, ואיך לעבור מדירה אחת לתיק של מספר נכסים תוך שליטה בסיכון ושמירה על תשואה אטרקטיבית.
אקזיט איננו רק "למכור נכס". מדובר בהחלטה אסטרטגית שתפקידה למקסם רווח, לשחרר הון לעסקאות חדשות, לשפר את איכות התיק ולפעמים גם לצמצם סיכונים. כאשר יש אסטרטגיית יציאה ברורה, המשקיע לא "נתקע" עם נכס שלא מתאים לו יותר, אלא משתמש בו כקרש קפיצה לשלב הבא.
אקזיט נכון יכול:
אין "נכון" אחד לכולם, אבל יש כמה מצבים טיפוסיים שבהם כדאי לשקול אקזיט:
בודקים עסקאות דומות באזור, מצב הבניין, מצב השוכר והתשואה. חשוב לעבוד עם נתונים עדכניים ולא עם "הרגשה" בלבד.
לעיתים שדרוג קטן יכול להעלות את מחיר המכירה בצורה משמעותית:
בשווקים רבים בגרמניה, תקופות האביב והקיץ מתאימות יותר למכירה מאשר חורף. חשוב לבחון גם את מצב השוק בעיר הספציפית.
פשוט – מוכרים את הנכס, ממקסמים מחיר, סוגרים את ההשקעה וממשיכים הלאה. מתאים כאשר רוצים לצאת לחלוטין משוק מסוים או מאזור מסוים.
מכירה למשקיע אחר שמחפש נכס מושכר. היתרון – תהליך קצר יותר ואפשרות לשמור על השוכר הקיים.
אסטרטגיה נפוצה: מוכרים נכס אחד, ובתמורה קונים נכס אחד או שניים עם תשואה טובה יותר או במיקום חזק יותר. כך משתמשים בהון שנוצר כדי לשדרג את הפורטפוליו.
קנייה של נכס במצב בינוני, שדרוג סביר (לא שיפוץ כבד), מציאת שוכר טוב – ואז מכירה במחיר גבוה יותר. שימושי בעיקר בשווקים שבהם ערך הנכסים מושפע חזק מאיכות הדירה והשוכר.
אחד הכלים החשובים להגדלת פורטפוליו הוא מחזור הון. הרעיון: להשתמש ברווחים ובעליית ערך כדי לממן את העסקאות הבאות, במקום להשאיר את כל הכסף "תקוע" בנכס אחד.
דוגמה פשוטה:
כך, באמצעות אקזיט מחושב, ניתן להפוך נכס אחד לשניים או יותר – ולהגדיל את ההכנסה משכר דירה ואת פיזור הסיכון.
תהליך בניית פורטפוליו יכול להיראות כך:
מתחילים מדירה אחת באזור חזק יחסית, עם ניהול פשוט ושוכר טוב. המטרה – ללמוד את השוק, את ה–WEG ואת העבודה עם חברת הניהול.
נכס שני יכול להיות בעיר אחרת או בשכונה שונה, כדי לפזר סיכון ולהרחיב את בסיס ההכנסות.
לאחר מספר שנים, מוכרים נכס אחד (שעלה ערך או פחות מתאים) ומשתמשים בהון כדי לרכוש נכסים נוספים. כך עוברים בהדרגה מדירה אחת לשתיים, משלוש לארבע וכו׳.
שואפים לשלב בין:
המומחה המקומי מספק למשקיע:
ניתן לסכם את האסטרטגיה הכוללת כך:
אקזיט אינו סוף הדרך אלא שלב נוסף בתהליך בניית תיק נדל״ן יציב ורווחי בגרמניה. משקיע שמבין מתי ואיך למכור, ויודע להשתמש ברווחים כדי לרכוש נכסים טובים יותר או נוספים, יכול להגדיל את ההכנסה הפסיבית שלו בצורה משמעותית לאורך השנים – תוך שמירה על שליטה וסיכון מחושב.
© כל הזכויות שמורות. חל איסור מוחלט להעתיק, להפיץ, לשכפל, לצלם, לתרגם, להעביר לצד שלישי, או להשתמש בכל חלק מן המדריך ללא אישור מפורש ובכתב מבעל הזכויות.
המידע במדריך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי, מס או ייעוץ השקעות. ייתכנו טעויות, שינויי חוק או פרטים משתנים בשוק. כל פעולה הנעשית על סמך המדריך היא באחריותו של הקורא בלבד. מומלץ להתייעץ עם עו״ד ויועצי מס מוסמכים לפני קבלת החלטות.